Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
2013/13-94 E. - 2013/1415 K. 02.10.2013 T.
MECURUN TAHLİYE EDİLDİĞİNİ İSBAT KÜLFETİ
SÖZLEŞMESİNİN KENDİLİĞİNDEN UZAMASI
( Erken Tahliyede Kiracının Kira Borcunun Kapsamı )
KİRACININ MECURU ERKEN TAHLİYE ETMESİNİN SONUÇLARI
Taraflar arasındaki 01.01.2007 ve 31.12.2007 dönemine ilişkin kira sözleşmesinin sonunda, mecurun tahliye edildiğini ispat yükü davacı kiracıdadır. Davacı-kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak tahliye ettiğini ve anahtarları kiralayana teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Davacı-kiracı bunu kanıtlayamadığına göre, kiralananın davalının bildirdiği tarihte tahliye edildiğinin kabulü gerekir.Bu durumda mahkemece davacının mecuru hangi tarihte tahliye ettiği ve anahtarlarını kiralayana teslim ettiği saptanmalı, şayet mecurun tahliyesi 01.01.2008 tarihinden sonra ise kural olarak dönem sonuna kadar kiracının kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilmeli, ancak BK.`nun 98. maddesi delaletiyle BK.`nun 44. maddesi gereğince davalının zararın artmamasına yönelik olarak kiralayanın tahliyeden sonra mecuru ne kadar sürede kiraya vereceği belirlenerek davacının sorumlu olduğu kira süresi belirlenerek bu süreye isabet eden kira miktarından sorumlu tutulmalıdır.
DAVA VE KARAR:
Taraflar arasındaki “menfi tespit” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Trabzon 3. Asliye Hukuk Mahkemesi`nce davanın kabulüne dair verilen 10.05.2011 gün ve 2010/185 E. - 2011/123 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi`nin 27.01.2012 gün ve 2011/17017 E., 2012/1423 K. sayılı ilamı ile,
(...Davacı, taraflar arasında 30.01.2007 tarihinde 01.01.2007 ve 31.12.2007 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kira sözleşmesi yapıldığını, 12.02.2007 tarihinde kira borcunun yatırıldığını, sözleşmenin 1. ve 6. maddesine göre kira sözleşmesinin uzatılmasının kiracının isteğine bırakıldığını, davacının uzatma hakkını kullanmaması sebebi ile sözleşmenin sona erdiğini ve davalının kira alacağının oluşmadığını belirterek davalının 2007 ve 2008 yılı kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibinde borçlu olmadığının tespitini talep etmiştir.
Davalı, davacının kira akdi bitiminden 15 gün evvel mecuru tahliye edeceğini bildirmediğinden, kira akdinin aynı şartlar altında bir yıl daha uzadığını, taşınmazın tahliye ve anahtarının teslim edildiği hususunun ispatının kiracıya ait olduğunu, davacının mecuru boşaltmayıp anahtarını teslim etmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davalının 2007 yılına ilişkin kira alacağına dair temyiz itirazlarının dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre reddine,
2- Davalı, davacının 2007 ve 2008 yıllarına ait kira alacağının ödenmediğinden bahisle davacı hakkında icra takibi yapmış,
davacı ise 2007 yılı kira bedelini ödediğini, 2007 yılına ilişkin kira dönemi sonunda mecuru tahliye ettiği için 2008 yılında kira borcu bulunmadığından bahisle bu davayı açmıştır.
Davacı 2007 yılında mecuru tahliye ettiğini iddia etmesine karşılık davalı mecurun tahliye edilip anahtarların kendisine teslim edilmediğini, bu nedenle sözleşme süresinin 1 yıl uzadığını savunmaktadır.
Taraflar arasındaki 01.01.2007 ve 31.12.2007 dönemine ilişkin kira sözleşmesinin sonunda mecurun tahliye edildiğini ispat yükü davacı kiracıdadır.
Davacı kiracı mecuru 31.12.2007 sonunda tahliye ettiğini yasal delillerle kanıtlayamamıştır.
Bu durumda mahkemece davacının mecuru hangi tarihte tahliye ettiği ve anahtarlarını kiralayana teslim ettiği saptanmalı, şayet mecurun tahliyesi 01.01.2008 tarihinden sonra ise kural olarak dönem sonuna kadar kiracının kira bedelinden sorumlu olduğu kabul edilmeli, ancak BK.`nun 98. maddesi delaletiyle BK.`nun 44. maddesi gereğince davalının zararın artmamasına yönelik olarak kiralayanın tahliyeden sonra mecuru ne kadar sürede kiraya vereceği belirlenerek davacının sorumlu olduğu kira süresi belirlenerek bu süreye isabet eden kira miktarından sorumlu tutulmalıdır.
Mahkemece açıklanan bu ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
3- Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan bozma nedenine göre davalının icra inkar tazminatı ve vekalet ücretine ilişkin temyiz nedenleri hakkında bu aşamada inceleme yapılmasına gerek görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalı vekili.
Karar: Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI: Dava, davacı kiracının 2007 ve 2008 yıllarına ait kira borcunun bulunmadığının tespiti istemine ilişkindir.
Davacı, taraflar arasında 01.01.2007 - 31.12.2007 tarihleri arasında geçerli olmak üzere 30.01.2007 tarihinde kira sözleşmesi yapıldığını, 12.02.2007 tarihinde kira borcunun yatırıldığını, sözleşmenin 1. ve 6. maddesine göre kira sözleşmesinin uzatılmasının kiracının isteğine bırakıldığını, davacının uzatma hakkını kullanmaması sebebi ile sözleşmenin sona erdiğini ve davalının kira alacağının oluşmadığını belirterek davalının 2007 ve 2008 yılı kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibinde borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davacının kira akdi bitiminden 15 gün evvel mecuru tahliye edeceğini bildirmediğinden, kira akdinin aynı şartlar altında bir yıl daha uzadığını, taşınmazın tahliye ve anahtarının teslim edildiği hususunun ispatının kiracıya ait olduğunu, davacının mecuru boşaltmayıp anahtarını teslim etmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, 2007 yılı kira bedelinin davacı-kiracı tarafından ödendiği, dönem sonunda ise kiralananın tahliye edilerek davalı-kiralayana teslim edildiği, böylece 2008 yılı kira borcunun da bulunmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne dair verilen karar; özel dairece, metni aynen yukarıda yazılı ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davalı vekili temyize getirmektedir.
Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü dikkate alındığında, davacı kiracının kiralananı tahliye ettiğini kanıtlama yükü altında bulunup bulunmadığı; dosya kapsamına göre kiralananı tahliye ettiğini kanıtlayıp kanıtlayamadığı ve dönem sonuna kadar kira parasından sorumlu olup olmadığı; buradan varılacak sonuca göre, mahkemece bozma ilamında değinildiği şekilde araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay`ın kararlık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasında yarar vardır.
Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu md. 249), kiracının edimi ise; kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (818 sayılı Borçlar Kanunu md. 256, 257; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 316, 314).
Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.
Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.
Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananıtahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu`nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 1086 sayılı HUMK`nun 288. ve 289. (6100 sayılı HMK`nun 200.) maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HUMK md. 288; HMK 200 md.) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HUMK md. 289; HMK 200 md.), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece,tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul süre için kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bu makul süre bilirkişi aracılığıyla belirlenerek, belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlı olmalıdır.
Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye göre değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir.
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ve aylık kira parası konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davacı-kiracı, kiralananın 31.12.2007 tarihinde tahliye edildiğini iddia etmiş, davalı-kiralayan ise taşınmazın davacının belirttiği tarihte tahliye edilmediğini, 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi gereğince kira sözleşmesinin taraflar arasında bir yıl daha uzadığını savunmuştur. Davacı-kiracı kiralananı 31.12.2007 tarihinde tahliye ettiğini savunmuş ise de, bu savunmasını yazılı delil ile kanıtlayamamıştır.
Davacı-kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak tahliye ettiğini ve anahtarları kiralayana teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Davacı-kiracı bunu kanıtlayamadığına göre, kiralananın davalının bildirdiği tarihte tahliye edildiğinin kabulü gerekir.
Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki genel açıklamalarda belirtildiği üzere, kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma (kiralayanın rıza ve onayı) bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu ise de; kiralayanın Borçlar Kanunu`nun 98. maddesindeki yollama nedeniyle 44. maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliyetarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlıdır. Bunun için mahkemece, keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, mevkii, bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği;
eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, tarafların ve Yargıtay`ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalı, daha sonra davacı kiracı bu tarihe kadar olan kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davacı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.
Hukuk Genel Kurulu`ndaki görüşmeler sırasında bazı üyeler tarafından, kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının 6. maddesindeki düzenleme gereğince, mahkemece, taşınmazın tahliye tarihi belirlendikten sonra davacı-kiracının makul süre kadar kira bedelinden sorumlu tutulamayacağı, taraflar arasındaki bu kararlaştırma gereğince davacı-kiracının kiralananı sözleşmenin süresinin dolmasını beklemeden de tahliye edebileceği ve bu durumda makul süre kadar kira borcundan sorumlu olmayacağı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş kurul çoğunluğu tarafından kabul edilmemiştir.
Yerel mahkemece yukarıda açıklanan nedenlerle, araştırma ve inceleme yapmak suretiyle bir sonuca ulaşılması gerekirken, taşınmazın davacı-kiracının belirttiği 31.12.2007 tarihinde tahliye edildiğinin kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Direnme kararı, bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ), bozma nedenine göre davalının icra inkar tazminatı ve vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, aynı kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oyçokluğu ile karar verildi.
YHGK 02.10.2013 E.013/13-94 - K.2013/1415